很多人士会选择去日本移民，那么日本房产投资的收益怎样计算呢?这是很多人士比较关心的问题，下面和留学群一起来看看日本房产投资收益计算法则，欢迎阅读。
一、表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%
经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑诸费用的“表面收益率”。
实际收益率是指，从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
二、实际收益率=(1年房租-诸费用)÷房地产购入价×100%
对于准确了解出租房产的收入，采用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
三、不能轻信高收益率
在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了!这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。
另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。
但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。所以在购买房产的时候，一定要看准城市、区域、交通及其他配套设施的情况，才可下手抢购。
四、学习投资老手的买房经验
投资老手通常会索取过去的实际业绩。如果是新房，会收集附近类似住房的空置率、发生不付房租的概率、租金的调整幅度等因素。
