投资，可进可退
与郭媛一家不同，上海人李奋和陈煜云，从上世纪90年代就开始投资房产，有更成熟的投资理念。
两人都拥有很多海外投资经验，这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时，尽管香港的房价已经跌得很厉害了，但是在香港，400万到700万的房子比比皆是。“如果中国的经济发展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思议的事情了。”李奋在那段时间买了很多房子，一直到现在，他还享受着这些房产带来的回报。
但是到了2005年之后，事情反过来了，中国的东西变得越来越贵。
陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理，手头有闲钱，在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价，已经让他对投资国内物业兴趣索然。
对于在海外置业，陈煜云有他自己的判断：“过去华人都移民去温哥华，现在温哥华房子的涨幅已超过60%，变得一房难求。而未来的移民潮，方向必定是美国。”
在陈煜云看来，“华人移民美国，不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山，就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地，而东岸的两个城市一个是经济中心，另一个拥有世界上最好的大学。
陈煜云选择了气候宜人的旧金山，今年三月他用了三天的时间，跟着中介看了多种房型，最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓(ServiceApartment)，这是全旧金山最好的公寓。
“我知道100万美金，可以在美国买三栋独栋别墅，但那不适合我。”陈煜云没有打算移民，也没有精力去打理自己的房子。
而服务公寓有专人服务，也有物业管理，正好符合他的需求。
这房子有一点让陈煜云很得意，他为自己的房产，申请到了60%房价的贷款。一般外国人在美国买房，找当地的银行贷款，几乎没有贷出的可能性，因为你没有美国的工作，也没有信用记录。只有两种办法可以搞定贷款，陈煜云是因为他的中介跟一家华资银行有私人关系，同时，这家华资银行也对陈煜云所要购买的服务公寓很了解，用这个房子作为质押，他们觉得没有什么风险。还有一种办法，就是购房者本身在中国有使用外资银行的账户，并且有很高的信用评分。那他在美国购房，就有从外资银行贷款的可能性。
陈煜云的房子在买进的第一天，已经有人租住在那里，租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金，地产税为1.4%，这样子算下来，这房子一年的投资回报率不到5%，虽然这是一个比较低的水平。陈煜云已经很满意了，“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租;进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。在美国的政策中，你把你的A物业卖掉，再买进一个B物业，如果这两个动作在12个月内完成，它是没有税的。”
美国的竞争者
李奋的想法则和陈煜云有很大的不同，他几经考察之后，没有选择美国，却转到了新西兰，他说，“美国太大了，我觉得我把握不了，但新西兰是一个岛国，很小，小盘股好炒嘛。”相比房子，李奋更喜欢地，“因为地在增值，而房子在折旧。”2009年，李奋在新西兰一下子买了四块地。“很过瘾，真的很过瘾，就像捡钱包一样。”他说：“比如有块地，2007年最贵卖到80多万纽币，但我买的时候(2009年)只要40多万纽币(依现时汇率，约值1,976,488元人民币)。”
而李奋在投资界的朋友，投资风格远远比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊，都去买。不过我还是适合新西兰，因为我怕跌，我觉得跌了之后我会睡不着觉，那我就去找一个能让我睡得着觉的地方。”
美国最强劲的竞争对手澳大利亚，本月3日在上海四季酒店，召开了一场全海景豪华公寓展。澳信集团的顾问，孜孜不倦地反复讲解着在澳大利亚置业的优势。
“澳洲房屋租金回报率比美国要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%”;“不像美国，澳大利亚没有遗产税，房产的价值可以百分百传承给下一代……”
一位澳洲房产中介逢人必讲一个司机的传奇故事某老总的司机老张，2009年送老总去酒店参加一个地产活动，发现老总的手机掉在了车上，于是老张给老总送手机，就这样一个机缘巧合，老张听到了澳洲房产的投资策略。于是老张在墨尔本用25年的积蓄置了业，一年净赚10万澳元……
如果你碰到了新加坡的地产经纪，他会告诉你：“不像美国、澳大利亚，新加坡是以华人为主的社会，没有语言障碍，社会融入感更高……”每个国家，都有各自的卖点。
全世界的国家，都盯上了中国人和他们的钱袋子。
难缠的中国买房客
美国人很难理解中国买家对房子的热情。
“在全世界，好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”在加州大学读书的David说：“在中国人的观念里，有房子才有根，而且凡事都讲究拥有，买房不是花钱，租房才算花钱。特别是中国这几年房市被政策操控后的负面影响，让中国人感到恐慌，买房激情也更加病态。”
掌管上海一家物流公司的陈煜云，在美国买房的出发点是基于某种不安全感，“中国的形势太不明朗了，今天我所拥有的一切，也许哪天转瞬即逝。在海外买房子或者移民，都是给自己留一条退路。”
面对形形色色的中国客户，做了7年地产经纪的范晓天仍常常觉得中国客人难以理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国，在后一秒，又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。
2009年2月，中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时，受到了各家媒体的关注和跟踪报道，让购房团团员受宠若惊。范晓天当时就预想到成交数量将为“0”，“在美国的买房过程非常复杂，前后所需要的时间远远超过这个团队的总行程：11天。更不用说在这11天内大家还要飞越五大城市，在每个城市最多只能停留2天。”在此之后，来自中国的购房团络绎不绝。
范晓天现在每天会收到几十封咨询购房的邮件，但她已经得到不少教训，现在对客户很挑剔。“如果他移民了，绿卡办了，或者资金已经到位了，那我才接。否则我就要考察你的诚意。”在范晓天过去的业务记录中，看房的中国人，最后真正购买的，还不到10%。多数人只是观望，范晓天带他们看了一圈之后，又不买了。
这些中国买家除了将大把现金带到美国，还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国，每一个中介手中的房源可能是不一样的，而且中国人也喜欢同时找好几个中介，让他们去“窝里斗”，相互制约。而在美国，所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话，找他一个就够了。如果你找了两个以上的中介，没有人愿意为你认真做事的。”范晓天说。
2010年10月，曾有一个声音很秀气的中国女孩，是UCLA的学生，打算买栋房子，但她的父母三天之后就要回国。范晓天看对方态度诚恳，特意改变了当天的看房计划，并根据对方的要求，约了很多卖房经纪人。第二天，范晓天怎么也联系不上这个女孩，使得她在卖房经纪面前十分难堪。几天之后，范晓天打通了女孩的电话，对方却说：“对不起，我不记得了。”
现在李奋也算是房产经纪人了。在新西兰的几次成功投资之后，李奋和几个新西兰的朋友创建了一个叫“luuloo.com”的网站，专门为中国客户寻找合适的新西兰房产。对于“中国人之间的不信任感”，李奋也深有体会。
“一方面，包括新西兰、澳大利亚、美国，中介的钱都不是买家给的，而是卖家给的。那么在卖房子的时候，没什
么操守的中介，就会把坏的说成好的。另一方面，中国人到哪里都不相信人，人家的话都只听半句，他们喜欢不断地看，但是成交很少。这样的后果是中介更恶劣了，他下一次会"想尽办法"把房子迅速卖掉。”
事情太好了，就不像真的
“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”今年3月，David终于体会到了美国的治安问题。
那天David出门上一趟超市，十几分钟后回家，他发现屋里一塌糊涂，有三个人正在打包东西，见他回来了，三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西，但随后的麻烦事让David头痛不已。因为自己是第一目击证人，警察录口供就折腾了半天，而后还要清理现场，换门换窗换锁。
此外，房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房子后，还要购买名目繁多的保险。美中贸易发展协会副会长RobEmerick表示，像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美金，有效期在三到五年左右。而房主保险(Homeowner"sInsurance)，这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。
根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。
陈煜云的一个朋友，为了让孩子能在好学区接受教育，十年前在纽约买下一幢60万美元的房子，后来一直涨到了120万美元。陈煜云以中国人固有的思维逻辑，向他们道喜，没想到他们却苦笑说：“没什么好祝贺的，这几年地产税随着房价年年涨，本来一万美元的地税，现在涨到两万美元了。快住不起了。”“幸好”随后房价开始下跌，这才松了一口气。
如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7%。
“卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，占房价的6%，连我们自己都觉得很贵，”范晓天说，“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。”
另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要，单单到美国去做投资，我并不建议(买房)。”范晓天说。
“很多东西看起来太好，就不会是真的，”David说，“什么时候你觉得美国不那么好了，那个时候，你再考虑去美国买房的事情吧。”
